Elaboración de un proyecto técnico sobre la vivienda. Orientación profesional: Haciendo... cuentas
En el tema anterior intentamos darte una visión más o menos general de los pasos que debes seguir cuando empiezas la ardua tarea de construirte una casa, y ahora te queremos aclarar las cuentas que debes hacer, dónde solicitar la hipoteca si es que la necesitas y que elijas la mejor.
- Empezando por ver y organizar todo lo que hay que pagar.
- El contrato de obra, de vital importancia para regular las obligaciones y compromisos entre los clientes y la empresa constructora.
- Y por último la peor parte, solicitar el préstamo hipotecario al banco, para lo cual debemos informarnos bien de las condiciones (comisiones, intereses, TAE, cuotas, años de plazo...)
1.- ¡Se nos va el presupuesto!
Efectivamente, son muchos los gastos que tenemos que realizar cuando pretendemos construir y habitar una casa. Te describimos los principales para que puedas hacerte una idea del presupuesto de la vivienda.
Efectivamente, son muchos los gastos que tenemos que realizar cuando pretendemos construir y habitar una casa. Te describimos los principales para que puedas hacerte una idea del presupuesto de la vivienda.
- El proyecto de obras: El arquitecto que redacta el proyecto de obra les cobrará sus honorarios, los del aparejador encargado de la dirección de obra y los gastos del visado de los respectivos colegios profesionales.
- Los estudios geotécnicos: El informe previo del terreno que realizan las empresas o profesionales tiene precios muy variables.
- La licencia de obras: Los ayuntamientos cuando otorgan licencia de obras cobran una tasa de obras y el impuesto de construcción y obras (ICO) que se valoran mediante un porcentaje del valor del proyecto. Aunque varia de unos municipios a otros, es común un valor del 4 %. También cobran los Ayuntamientos una tasa por ocupación de la vía pública. Ésta depende de los metros de calle que ocupen las obras.
- La ejecución material de las obras: La constructora que realiza las obras nos suele incluir el gasto de la entidad que se encarga del control de materiales y el proyecto de seguridad.
- Licencia de primera ocupaciónUna vez finalizadas las obras necesitamos una licencia del ayuntamiento para poder habitar nuestra casa. Sin ella no podemos contratar el agua, el suministro de electricidad, gas, etc. Algunos ayuntamientos no cobran nada, pero otros fijan una tasa que debemos abonar.
- Derechos de acometida: Con la licencia de primera ocupación (cédula de habitabilidad) en la mano podemos firmar el contrato de suministro de agua potable y de saneamiento. En ambos casos tendremos que pagar en concepto de derechos de enganche al ayuntamiento o a la empresa adjudicataria de tales servicios.
- Contratos de suministro eléctrico: Para poder "enganchar" la luz necesitamos firmar un contrato con la empresa suministradora. Ésta nos pedirá la licencia de primera ocupación y nos exigirá el pago de una cantidad de dinero.
- Notaría y Registro de la Propiedad: En el Registro de la Propiedad no consta la existencia de una vivienda, solamente hay una inscripción de una parcela. Por ello hay que ir al notario para firmar las escrituras de obra nueva y luego, inscribirla en el Registro. Ambos actos implican el pago de los honorarios del notario y del registrador.
- La Plusvalía: En el caso de Juan, que recibió el terreno como una herencia, tiene que pagar un impuesto de plusvalía al ayuntamiento. Este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos como consecuencia de la calificación urbanística de la que gozan hoy en día.
Cuando nos decidimos por la promoción debemos ser previsores y dejar todo bien atado. Fíjate en el contrato de obra. Es importante que algunos aspectos queden claros. Este documento regula las obligaciones y compromisos entre los clientes y la empresa constructora.
El contrato debe, por lo tanto, establecer garantías para que se extreme la seguridad y se cuiden las indicaciones de los técnicos responsables de la ejecución de la obra.
Este documento también debe contemplar los siguientes aspectos:
El contrato debe, por lo tanto, establecer garantías para que se extreme la seguridad y se cuiden las indicaciones de los técnicos responsables de la ejecución de la obra.
Este documento también debe contemplar los siguientes aspectos:
- Objeto del contrato
- El precio
- Los plazos y forma de pago
- Recepción de la obra
- Obligaciones del contratista y del promotor
- Garantías para el cumplimiento del proyecto
- Calidades
2.- Y ahora... al banco
Préstamo hipotecario, el tipo de interés: es el precio que nos cobra el banco por darnos un préstamo.
Las entidades (bancos o cajas de ahorro) nos ofrecen dos modalidades de préstamos hipotecarios en función del tipo de interés:
Euribor es el tipo de interés al que se prestan entre sí las entidades financieras en el mercado interbancario y en él se basan para fijar el tipo de interés de los préstamos.
Además del interés que hemos visto antes, un préstamo tiene otros muchos gastos a tener en cuenta como:
El problema es como saber globalmente qué préstamo nos sale más barato teniendo en cuenta tantas cosas. Bien pues justo para eso está la TAE.
La T.A.E. (Tasa Anual Equivalente) es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, expresa el coste efectivo de un préstamo, incluyendo no sólo el coste que se deriva de la obligación de pago de los intereses, sino también el coste que se deriva del pago de las comisiones y otros gastos bancarios a que se nos obligue en la contratación del préstamo.
A menor T.A.E. menor coste del préstamo
Las cuotas ya sean mensuales, trimestrales, semestrales o anuales incluyen dos cantidades independientes:
Ejemplo:
El importe total de la cuota mensual es de 1.147,38 €. Este importe es igual todos los meses (hasta que toque la revisión anual, claro) pero se divide en dos cantidades
Préstamo hipotecario, el tipo de interés: es el precio que nos cobra el banco por darnos un préstamo.
Las entidades (bancos o cajas de ahorro) nos ofrecen dos modalidades de préstamos hipotecarios en función del tipo de interés:
- Préstamos a interés fijo: Este tipo de préstamos mantienen de forma constante el tipo de interés que nos aplican a lo largo de toda la vida del préstamo, por lo que la cuota mensual que hemos de atender se mantendrá invariable.
- Préstamos a interés variable: Es aquel préstamo en el que el tipo de interés que nos aplican va cambiando en el tiempo.
Esta variación depende de unos valores de referencia que hace públicos el Banco de España. Uno de los valores más usados es el euríbor. El interés se revisa en un periodo previamente acordado (habitualmente de forma anual)
Euribor es el tipo de interés al que se prestan entre sí las entidades financieras en el mercado interbancario y en él se basan para fijar el tipo de interés de los préstamos.
Además del interés que hemos visto antes, un préstamo tiene otros muchos gastos a tener en cuenta como:
- Las comisiones
- Seguros de vida que nos obligan a hacernos para concedernos el préstamo
- La periodicidad con la que se pague (mensual, semestral, anual…) y que afecta la cantidad final que pagamos
El problema es como saber globalmente qué préstamo nos sale más barato teniendo en cuenta tantas cosas. Bien pues justo para eso está la TAE.
La T.A.E. (Tasa Anual Equivalente) es un indicador que, en forma de tanto por ciento anual, expresa el coste efectivo de un préstamo, incluyendo no sólo el coste que se deriva de la obligación de pago de los intereses, sino también el coste que se deriva del pago de las comisiones y otros gastos bancarios a que se nos obligue en la contratación del préstamo.
A menor T.A.E. menor coste del préstamo
Las cuotas ya sean mensuales, trimestrales, semestrales o anuales incluyen dos cantidades independientes:
- Amortización del capital
- Intereses
Ejemplo:
El importe total de la cuota mensual es de 1.147,38 €. Este importe es igual todos los meses (hasta que toque la revisión anual, claro) pero se divide en dos cantidades
- Amortización del capital (126,17 €): Es lo que ese mes se devuelve del capital, del dinero que el banco te presta.
- Intereses (1.021,21 €): Es lo que ese mes se paga de intereses, es decir, lo que el banco te cobra por prestarte el capital.