Elaboración de un proyecto técnico sobre la vivienda. Orientación profesional: Haciendo planes
1.- Esta es nuestra parcela
Averiguar la forma y la superficie de una parcela no supuso ningún problema, puesto que todas las parcelas están registradas en el Catastro Inmobiliario.
El Catastro es un registro dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda que mantiene actualizados una serie de datos sobre todas las fincas (rústicas y urbanas) del país.
Entre los muchos datos de los que dispone, se encuentran los relativos a la superficie, linderos y usos de cada finca, así como a su situación, incluyendo incluso mapas de la finca. Para consultar estos datos tan solo hay que solicitarlo en uno de los muchos Puntos de Información Catastral que hay repartidos por toda España o incluso se puede hacer por internet, en la Oficina Virtual del Catastro.
Algunos de los datos, así como la cartografía (los mapas) pueden ser consultados por cualquier persona. Pero para poder consultar datos protegidos es necesario ser el titular de la finca o tener autorización del mismo.
Averiguar la forma y la superficie de una parcela no supuso ningún problema, puesto que todas las parcelas están registradas en el Catastro Inmobiliario.
El Catastro es un registro dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda que mantiene actualizados una serie de datos sobre todas las fincas (rústicas y urbanas) del país.
Entre los muchos datos de los que dispone, se encuentran los relativos a la superficie, linderos y usos de cada finca, así como a su situación, incluyendo incluso mapas de la finca. Para consultar estos datos tan solo hay que solicitarlo en uno de los muchos Puntos de Información Catastral que hay repartidos por toda España o incluso se puede hacer por internet, en la Oficina Virtual del Catastro.
Algunos de los datos, así como la cartografía (los mapas) pueden ser consultados por cualquier persona. Pero para poder consultar datos protegidos es necesario ser el titular de la finca o tener autorización del mismo.
Ejemplo: Su parcela tenía una forma un tanto irregular. No era un cuadrado ni un rectángulo, sino que se parecía más a un trapecio, aunque no era exactamente un trapecio.
La superficie calculada por Irene, después de hacer las medidas necesarias, resultó ser prácticamente idéntica a la que figuraba registrada en el Catastro: 674 m2.
En cuanto a la inclinación del terreno, otro dato que resulta muy interesante cuando se pretende construir, su amiga Irene le hizo un perfil como el que ves más abajo.
En cuanto a la inclinación del terreno, otro dato que resulta muy interesante cuando se pretende construir, su amiga Irene le hizo un perfil como el que ves más abajo.
Como puedes ver, el terreno no es totalmente llano, sino que tiene una ligera inclinación (ya se podía apreciar en la foto ¿verdad?). Según le dijo Irene a Juan, tiene una pendiente de, aproximadamente, el 5%.
2.- Ahora toca planificar... ¿Cómo será nuestra casa? - ¿Qué instalaciones queremos?
Ahora toca la toma de decisiones acerca de:
Ahora toca la toma de decisiones acerca de:
- Diseño de la vivienda (nº de plantas, distribución de habitaciones...)
- Materiales de construcción (maderas, hormigón...)
- Tipo de instalaciones:
- Climatización: eléctrica, suelo radiante, placas solares, acumuladores...
- Eléctrica: red nacional o generación propia (fotovoltaica)
- Eliminación de aguas residuales: red de alcantarillado o fosa séptica.
- Aprovechamiento de las aguas pluviales (aljibes, pozos...)
- Sistema de telefonía: cableado o inalámbrico, toma de TV...
3.- Ya está todo pensado. ¿Qué podemos hacer en la parcela?
Antes de realizar ninguna tarea debemos conocer las normas de construcción de suelo residencial recogidas en el PGOU de la zona.
Podemos distinguir distintos tipos de suelo:
Además tendremos que tener en cuenta que para el suelo urbano y el urbanizable se determinan por el planeamiento urbanístico los usos a los que se destina el suelo. Estos pueden ser exclusivos o compatibles entre sí. Los más comunes son:
Una vez visto, existen una serie de normas más detalladas que determinan las características que deben tener las parcelas para poder construir en ellas, así como qué tipo de edificios se pueden hacer.La superficie mínima de la parcela que permita edificar.
Antes de realizar ninguna tarea debemos conocer las normas de construcción de suelo residencial recogidas en el PGOU de la zona.
Podemos distinguir distintos tipos de suelo:
- Si su terreno se encuentra clasificado como no urbanizable, no podrán construir su casa. En estos casos, se autorizan obras de reparación y conservación de antiguas construcciones existentes.
- Si la parcela está en un área clasificada como urbanizable, podrán construir una casa una vez que realicen las cesiones de suelo establecidas y urbanicen el sector.
- Cuando la parcela de Juan sea clasificada como suelo urbano, se podrá construir la vivienda.
Además tendremos que tener en cuenta que para el suelo urbano y el urbanizable se determinan por el planeamiento urbanístico los usos a los que se destina el suelo. Estos pueden ser exclusivos o compatibles entre sí. Los más comunes son:
- Residencial (destinado a viviendas para la residencia de las personas)
- Comercial (destinado a establecimientos comerciales).
- Industrial (reservado para edificaciones destinadas a la instalación de industrias).
Una vez visto, existen una serie de normas más detalladas que determinan las características que deben tener las parcelas para poder construir en ellas, así como qué tipo de edificios se pueden hacer.La superficie mínima de la parcela que permita edificar.
- La parcela mínima o superficie mínima que debe tener una parcela para edificar en ella una vivienda. En nuestro caso es de 275 m2, por lo que en un futuro podrían dividir la parcela en dos.
A esta actuación se le llama parcelación y necesita una licencia especial del Ayuntamiento. - Ocupación o superficie de la parcela que se destina a la construcción. Se suele expresar en porcentaje del total de la parcela.
Así si la parcela de Juan y Amal tiene 674 m2 y la ocupación establecida en el PGOU es del 40%, solamente podrán ocupar 269,6 m2 con la vivienda. - Edificabilidad, la edificabilidad mide la superficie total de la vivienda con relación a la parcela. Para ello se suman los metros construidos en las distintas plantas. El cálculo de edificabilidad se hace sin contabilizar la superficie destinada a garaje, terrazas y trasteros.
Si la edificabilidad de la parcela es de 0.45 m2/m2, la casa de Juan y Amal no podrá superar los 303,3 m2sumando la superficie de todas las plantas de la vivienda y exceptuando el garaje, las terrazas y el trastero. - Altura máxima, es la máxima altura que puede tener la vivienda, medida desde el alero del tejado al nivel de la rasante media de la calle por la que tiene el acceso principal la vivienda. Cuando se permiten dos plantas las alturas permitidas varían entre 7 y 8 m.
- Retranqueo, en muchas planes de ordenación urbana se establece la obligatoriedad de construir la vivienda dejando un espacio libre entre la misma y la calle o el lindero. A este espacio se le denomina retranqueo y se usa para desarrollar una tipología aislada en las construcciones destinadas a uso residencial.